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新人大家は「新築物件」を買ってはいけない!その理由とは?

新人大家

新たな財テクのために大家をやってみたい、夫の給料のみでは子どもの養育費はまかなえないから、別の収入を確保したい!などなど、大家を始める理由はさまざまでしょう。そんなときに目が留まるのが、「35年借り上げシステム」で新築物件を建ててもらい、さらに家賃の管理もしてもらえ、建物の修繕計画までやってもらえる方法は、いたりつくせりという感じがします。しかし、新人大家は新築物件には手を出さないほうが良い理由があるのです。

新築を選んでしまう心理

新築を選んでしまう心理
新人大家になるとついつい新築の物件を選びがちです。何でも新しいほう価値が高いと考えてしまうからなのでしょうか。

・新築のほうが入居者が決まりやすい
・設備が新しいためしばらく設備投資が不要
・リフォームや修繕にかけるお金が少なくて済む
・自分好みの物件をつくれる
・今求められているニーズに合わせた間取りにできる

など、いろいろな理由があるのかもしれません。確かにせっかく大家を始めるなら新しいほうが良いように感じますし、家を建ててしまえば修繕費などもしばらくはかからないメリットもあります。しかし、初心者の大家が市場のニーズまで理解し、利回りが出るような設備にすることはできるのでしょうか?

新築は買った直後に中古に

不動産を購入しても高値で売れたのはバブルの時代くらいです。今は不動産を買えば直後に値下がりしてしまい、購入金額より高く売ることはできなくなってしまっています。不動産を買うだけでも消費税、保険料、税金、手数料などの経費がかかっています。さらに住宅メーカーに依頼すればその企業の儲け分も価格に含まれているため、売却した際にはそれらの費用を引かなければなりません。結果的に新築直後に売ったとしても70%くらいの価格で売れることは少なくないのです。

今の日本は住宅は古くなれば中古という認識が強いため、誰かの手に渡った時点で中古となってしまいます。イギリスのように建物は古ければ古いほどアンティークで価値があるとはならず、日本の住宅は新しければ新しいほど良い物という風習があるためです。

新築不動産投資物件を買わないわけ

新築不動産投資物件
よく広告でも新築建売の不動産投資用物件が売られていることがあります。どこかの不動産業者が建てたのか、それを広告を打って販売しています。これらの新築物件には広告費、営業マンの人件費などがかかっているため、利回りが上がることはありません。チラシに利回りが記載されていても、目先だけの利回りであることも多いため無視しましょう。経費などを引いた実質的な利回りで考えていないのが重要なポイントです。

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自分の土地に新築物件を建てない

新築不動産投資物件
では自分の土地を既に所有していて、そこに新築物件を建てれば良いのでは?と思うかもしれません。しかし、ここでもデメリットがあります。既に土地を持っているということは、場所を選ぶことができません。その場所がもともとアパートが建てられていて、立地に問題が無いなら良いのですが、必ずしもそうとは限りません。既に持っている土地の周辺に、スーパーや銀行、駅など利便性が良いのかよく考えなければ失敗する可能性があります。

35年借り上げシステムの問題

35年借り上げシステムの問題
では30年や35年借り上げシステムなら問題はないのでは?と思うかもしれません。これらはサブリースというシステムで、大手業者が賃貸物件を建ててくれ、さらに賃貸物件の管理も任せられ、修繕計画まで立ててくれる優れた内容に思えてきます。しかし、よくよく見てみると建物の価格が異常に高く設定されています。

良い建物だから、賃貸住宅だからこの位するでしょ?と思うかもしれませんが、実は建物の価格に家賃保障の料金まで組み込んであるシステムなのです。大家初心者だと物件の価格の相場も知りませんから、なかなか気が付かないことです。35年家賃保障があると安心してしまうのですが、建てた当初の家賃が長期的に続くわけでもなく、途中で大規模な修繕費がかかり結局プラスにならないことも多くなっています。

・35年間変わらない家賃の額ではない
・建物の管理だけで費用は自分持ち

確かに管理が楽で初心者に優しいですし、大家をすることで建物の減価償却でサラリーマンの所得税が減税されたり、相続税の節税に繋がったりもします。でも、重要なのは建物にかかる費用が高いということです。儲かるのは大家ではなく、35年借り上げシステムを提供する企業側なのです。

まとめ

新人大家ほど新築物件にたよりがちなのですが、ここはグッと我慢して中古物件を選ぶようにしましょう。新築物件は人に手に渡ったところで中古になるとお話しましたが、この段階の物件を選んでもかなり安くなるのです。自分で一から新築物件を建て、大家になろうとするのは避けるようにしましょう。

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