年令別!投資物件の選び方。独身、新婚、子育て中、老後で違う「大家のやり方」

不動産投資

以前、持ち家に賃貸住宅をつくり、その収入で「実質自分の家にかけるお金を0円にしましょう」というお話をしました。では、具体的にどんな物件を選んだらよいのか、疑問を持った方も多いと思います。実は、年令により選ぶ物件が多少異なるため、それぞれに適した投資物件を選んだほうが良いのです。その投資物件の種類とは?

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1・独身時代に買いたい投資物件

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独身時代から不動産投資に取り組んでいる方は、意外と少ないように思います。20代で自分が大家になることを考えている方は少なく、若い人がオーナーとして家賃収入を得ることはあまり考えていないようです。独身時代は遊びや自分のやりたいことができる年令ではありますが、ここで投資物件を1つ持っておくことは将来の収入にも影響してくるでしょう。

独身時代は収入はまだ少ないかわりに、一番お金を貯められる時期ともいえます。その際のお金を貯める目安は300~500万円くらいでしょう。毎月5万円貯めれば1年で60万円、それを5年続ければ300万円貯めることができます。独身の方で実家にいるなら、このくらいの額は貯められない金額ではありません。

そして実際に買う投資物件は、中古のマンションです。マンションは耐久年数が長く、バブル当時の物件を格安で手に入れながら投資に利用できます。マンションの価格を不動産情報サイトなどで比較すると、300万円くらいの物件は見つかるはずです。もし不動産が高い地域だった場合、500万円を目標にしてみましょう。このくらいの投資はリスクが少なく、万が一失敗しても自分が住むこともできるため初心者が挑戦しやすくなっています。

その時の実質利回りは12%程度を狙います。実質利回りとは管理費、修繕積立金、税金、不動産業者に支払う手数料などを引いた額のことです。300万円で買った物件を1ヶ月5万円で貸して、手取りが3万円なら年収は36万円です。利回りの計算は、毎月の手取りに12ヶ月をかけ、そこから物件価格を割り、さらに100をかけると割り出すことができます。

■1ヶ月の手取り3万円×12ヶ月=36万円の年間家賃収入
■36万円÷300万円の物件価格×100=12%

独身時代は自分は実家に住み、この家を貸せば年間の手取りが36万円得られます。これを5年間続ければ180万円の収入が見込めます。このくらいの投資金額なら、不動産投資の練習代としてちょうどいいのです。

2・新婚時代に買いたい投資物件

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新婚時代は子どもがいないためお金を貯めることがでるでしょう。この年令になれば社会的信用も高くなり、住宅ローンを組みやすくなります。買う物件は自宅兼用賃貸住宅です。アパートの半分が自宅であれば、金利が低い住宅ローンが利用できます。3,000万円の住宅兼用賃貸を建てたとすると、家賃収入6万円×4戸=年間24万円の収入が見込めます。ここから住宅ローンを支払っても毎月プラスにすることができるのです。

ただし、自宅を50%の割合とすると、いくつかのデメリットがあります。

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・一戸建てと比べ自宅が狭くなる
・庭付き一戸建てというわけにはいかない
・近隣住人が借主になってしまう

このような問題はあるのですが、家賃を別途支払う必要はなく、自宅の一部を貸して収入が得られるわけですから、デメリット以上のメリットを感じるのではないでしょうか。

さらに50%が賃貸として利用しているため、不動産投資を事業にしている人と同く節税効果が得られます。建物の50%が減価償却に含めることができ、固定資産税や管理費などの経費も含めることができます。その結果、サラリーマンの所得税も減税され、メリットが得られるのです。毎年自分で確定申告すれば、源泉徴収されていた税金分も後で還付してもらうことができます。

3・子育て世帯が買いたい投資物件

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子どもがいるとやはり広い家に住みたい希望が出てくるはずです。そんな方が不動産投資を始めるなら、二世帯型の物件がいいのではないでしょうか。50%が自宅、もう片方が賃貸として経営していれば、子どもを育てるのに十分な広さが得られて、さらに住宅ローンも利用することができます。

新築の二世帯住宅を建てれば、家賃収入は月額10万円近く見込めます。住宅ローンの支払いは10万円前後が多いため、このくらいの家賃設定はしたいものです。隣が賃貸住宅で1戸のみなら自分で賃貸管理してもよく、別途不動産業者に管理料を支払わなくてもいいでしょう。隣の借主から直接毎月の家賃をもらってもいいですし、隣に大家が住んでいると心理的に滞納しにくい特徴があります。固定資産税などの費用は別途発生しますが、自分の家を限りなく0円に近づけることはできます。

二世帯型は左右に分断してメゾネット型にしてもいいですし、上下で分ける方法などがあります。子どもが小さいと下の住人に騒音で迷惑をかけることもあるため、左右のほうが住みやすいでしょう。このような住宅に賃貸で住む方は、同じように子育て家庭が多く、似たような境遇の家庭が住むとお互い暮らしやすいと感じるはずです。

4・老後にやる不動産投資

老後にやる不動産投資
老後にいきなりアパートを買うのは少し抵抗がある方も多いでしょう。家賃収入が得られて、年金生活の足しになるといっても、この年令からローンを組むのは用意ではありません。

そこで利用したいのがマイホーム借上げ制度です。一般社団法人 移住・住みかえ支援機構(JTI)が実施している制度で、50歳以上の方を対象にしています。マイホームを借上げしてくれ、住居人がいなくても家賃収入を保証してくれます。これにより自宅を売却することがなく住み替えができ、高齢のニーズに合う住宅を選ぶことが可能となります。

・借り手がいなくても家賃収入の保証(85%が目安)
・終身まで借上げ
・マーホームに戻ることも可能
・JTIが仲介してくれ安心

JTIが借上げする制度のため、オーナーは借主と直接やりとりする必要がありません。家賃の未払いの心配も必要なければ、入居者とのトラブルもないのです。さらに賃貸収入で新たなローンを組んで返済する制度もあるため、高齢で新たにマンションへ引っ越したい方の手助けになります。

まとめ

4つの不動産投資プランを紹介しましたが、その方の年令により買う物件は多少変わります。若い頃に買うマンションの収入は微々たるものですが、今後本格的に不動産投資をする方の練習によいでしょう。既に結婚している方は、賃貸物件を何戸にするかで利回りを計算しながら、賃貸経営をしてみましょう。新婚時代、子育て時代どちらも自宅を50%にして、住宅ローンを使うのが大きなポイントになります。どちらのプランも自宅を50%にしているため、家賃収入を増やしたい方は賃貸を細かく区切っても良いかもしれません。


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