家を買うなら頭金はいくら必要か?「2割用意しないと」 泣きを見る3つの理由

家を買う頭金

家を買うならいくらくらい頭金を用意しますか?誰でも頭金が多ければ多いほうが良いことはわかっているでしょう。しかし、住宅ローンは時間を買うという考え方もできますから、物件購入費の多くの割合を長い年月で貯めるのは割りに合いません。そこでひとつの目安としていわれるのが、物件価格の2割を用意するというものです。なぜこのくらいの頭金を用意すべきなのでしょうか?

1・頭金は借金を作らないため

家の頭金
今は「頭金0円でもOK」という物件をよくみかけます。もちろん頭金がなくても全額融資を受けることは可能ですし、ハウスメーカーと銀行が提携すると審査が甘くなるため、このような融資も実際には利用することができます。しかし、後々のリスクを考えると、最低でも2割は用意しておく必要があります。

その理由は、万が一物件を売ることになった場合、借金をつくらないためです。誰もが買った家を売ることなど最初から考えてはいないでしょう。しかし、現実的には数年以内に家を売るケースも出てくるのです。

・離婚して手放すことになった
・1回では満足できる家は建てられなかった
・転勤になってしまった
・親の介護が必要となり同居が必要になった

など、いろいろな理由が考えられます。数年以内に予想もしていない理由で売ることになるかもしれません。それに家は1回建てただけでは満足は得られず、2~3回でようやく自分の希望の家が建てられるともいいます。今の世の中、家を何度も建て替えるのは現実的ではありませんが、ほかの理由はありえるのではないでしょうか。

家は中古になった時点で値段が下がります。一度も入居していない新築物件でも、この値段は下がってしまうのです。その理由はハウスメーカーの取り分が物件価格に含まれているからです。中古になればその利益を引いて販売しなければならず、買った直後でも1割くらい値段が下がるのが普通です。

これは中古車でも同じような原理となっています。新古車は誰も所有したことが無い車なのですが、中古になった時点で価格は下がっていますね。それは違う業者に転売された時点で、元の業者の利益が引かれているからです。実質的には二次販売の業者も利益を含めた金額になるため、新車と比べて少し値段を下げた価格で販売されることになります。

家が不要になり売却することになっても、住宅ローンが残るようでは意味がないでしょう。「残債は少ないのだから払えば良いのでは?」と思うかもしれませんが、住宅ローンの残債がある人に、新たな住宅ローンの審査が通るでしょうか?

■3,000万円 600万円の頭金
■2,500万円 500万円の頭金
■2,000万円 400万円の頭金

2割で計算するとこのくらいの頭金が必要となります。仮に10年で600万円を貯めようとすると、次のような計算になります。

600万円÷10年=年間60万円
60万円÷12ヶ月=1ヶ月5万円

もしかしたら3,000万円の家を買うのは難しいと感じた方もいるかもしれません。仮に20年かけて600万円貯めるとすれば、月々25,000円の貯蓄ですから、実現可能だと考える家庭も多くなるでしょう。しかし、家を買うために10年も20年も時間をかけられないと感じるからこそ、多くの方は頭金を用意せず3,000万円のフルローンを組んでしまう現状があります。

2・独身~子どもが小さいころに貯めよう

家を買う頭金
結婚してから毎月5万円も貯蓄を捻出するのは現実的ではないため、出費の少ない時期に集中してお金を貯める意識が必要です。出費が少ない時期とは独身~子どもが小さいころなのです。

独身時代に20歳で仕事に就いたとしたら、30歳までに600万円貯めることは不可能では有りません。家を買う頭金をつくるために実家にいれば、1人暮らしをするための家賃はまるごと貯蓄にまわせます。

子どもが小さいころもお金の貯め時です。とくに小学生~中学生は義務教育のため、学校にかかる費用が月に1万円以下ですんでしまいます。乳幼児のころも高額な保育園料がかからなければ、毎月貯蓄することはできます。厚生労働省の「平成24年地域児童福祉事業等調査」によると、毎月の保険料の平均は月々約2万円でした。

子どもが高校、大学と進むにつれて貯蓄はしにくくなりますし、子どもがあと数年しか住まない家にお金をかけるのも合理的ではありません。そのため家を買う頭金はできれば独身時代に、次いで結婚後子どもが生まれるまで、そして子どもが小さいころという順になります。

3・フラット35は頭金がないとダメ

フラット35頭金
金融機関によりますが、融資可能な金額は物件の100%のところもあれば、90%や80%までしか借りられないところもあります。その代表的なのがフラット35で、このローンを利用するには、頭金が最低でも1割は必要なことで有名です(2014年から頭金0円でも借りられるが、金利が高くなる)。つまり融資100%が可能なのは一般の住宅ローンのことで、フラット35の場合は1~2割は頭金を用意しなければなりません。

フラット35が9割まで融資が可能でも、2割頭金を用意しておいたほうが良い理由があります。それは諸費用もローンとは別に支払うからです。諸費用は物件購入額の3~8%くらいは必要となるため、結局は2割の頭金を用意しなければなりません。

・保証料
・税金
・登記費用
・仲介手数料

などが諸費用に含まれます。家を買ったら建物の費用を支払って終わりではなく、別途費用が必要となるため注意しましょう。「頭金0円で家が買える」という謳い文句に惹かれ住宅展示場に訪れた方の多くは、この諸費用がどのくらい必要か知らない人も多いようです。

ハウスメーカーと契約すると売買契約書に印紙が必要となり、建物には消費税がかかります。さらに建物を登記するときに司法書士に依頼するためその依頼料や登録免許税がかかります。そのほかにローン関係は事務手数料、保証料、適合証明手数料、火災保険料、団体信用生命保険料、印紙税、抵当権設置費用がかかります。

建物を建ててからくるのが不動産取得税、固定資産税精算金などの請求です。そのほか毎月固定資産税、マンションなら管理費や修繕積立金が別途かかります。

まとめ

本来は家を購入する場合、最低でも家を買う費用の2割は頭金を用意すべきです。しかし、これだけ計画を立てて家を買う人がどのくらいいるのでしょうか?多くの方は思いつきで家を購入してしまい、後々夫婦共働きになりローンの支払いが苦しいと感じるようです。でもやっぱり、家を買うなら頭金は用意しておいたほうが良いため、1年や2年で家を買うと決意すべきではなく、本来は5年や10年など長期にわたり資金計画を立てるべきなのかもしれません。


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