家購入の住宅ローン基礎知識!!「借りられる」ではなく、いくら返せるかで考えよう

住宅ローン

家を購入しようと考えたら、最も重要となるのが住宅ローンでしょう。実は、ハウスメーカーと銀行が提携していれば、頭金0円で35年フルローンも利用できます。しかし、このやり方で借りた方の一部は、後々ローンの返済がきつくなったり返済できなくなることもあるのはご存知でしょうか?住宅ローンは「いくら借りられるか?」ではなく「いくら返せるか?」がとても重要となるのです。

住宅にかかるのはローンだけではない

住宅ローン
基礎知識を身につけず、勢いで住宅を購入してしまった方によくある間違いがあります。それは毎月の支払いは住宅ローンのみだと勘違いしてしまうことです。賃貸なら家賃+管理費+駐車場代とシンプルに考えることができました。しかし、持ち家には住宅ローンの返済だけでなく、税金や管理費・修繕費などいろいろな費用がかかることは見逃してはいけません。

マンションの場合

マンションは住宅購入費が安い代わりに、管理費と修繕費が必要となり、車を持っていれば駐車場代もかかります。持ち家と比べて初期費用は低いのですが、毎月かかる費用を計算すると、一戸建てと同じくらいの費用になる可能性があります。

仮に管理費と修繕費が毎月2万円かかっていたとすると、年間24万円の負担、50年間費用を払い続けるとかなりの膨大な額になります。

■2万円×12ヶ月×50年=1,200万円

マンションを選択した場合の1,200万円は大きいのではないでしょうか。さらに駐車場を毎月かけていれば、これに駐車場代がプラスされます。

マンションの場合注意したいのが、建物が古くなれば古くなるほど、修繕費の積立金の負担額が大きくなる点です。仮に毎月2万円の費用で計算しましたが、古くなってから建物を維持するとなると、2万円以上かかる可能性もあるでしょう。

一戸建て、マンション共通の費用

一戸建てとマンションどちらもかかるのが、固定資産税です。1年間10万円くらい支払うケースも多いため、これを50年間続けたらどうなるでしょうか?

■10万円×50年=500万円

マンションの場合管理費や修繕費に加え、固定資産税で合計1,700万円かかる計算になります。一戸建ての場合は、修繕費は自分で積み立てることになるため、外壁100万円、屋根100万円、上下水道200万円だとしても500万円は最低残しておく必要があります。それに加えてサイディングだと10年おきにコーキングや塗装が必要で50万円、屋根の塗装も10年ごとで50万円だと考えると、一戸建ての場合もやはり1,000万円近く修繕費がかかる計算となります。

3,000万円で家を買うと?

3,000万円で家
マンション、一戸建てともに3,000万円で購入したとしましょう。修繕費1,000万円、固定資産税500万円、住宅ローン金利1,000万円だとすると、合計で5,500万円家にかける必要があるといえるのです。3,000万円の家を買うとその費用しか目に止まりませんが、実は倍近いくらいの費用が発生していることは覚えておきましょう。

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だからこそ家を買う時には、できるだけ利息の負担を軽くするために、頭金を多く入れる必要があるといわれています。修繕費や固定資産税を節約するのは難しくなっていますから、減らすことができるところといえば住宅ローンにかかる利息なのです。

借りられる額とは?

住宅ローン
年収300万円~400万円でも、3,000万円の家をフルローンで借りられます。ハウスメーカーは銀行と独自に提携しており、ハウスメーカーがすすめる銀行を使うと審査が甘くなる仕組みです。普通に住宅ローンを申し込むより審査が甘くなり、普通では考えられない世帯でもローンに通ってしまうのです。年収300万円で3,000万円を35年で借りるのは、本来なら難しいはずです。

・年収からみた借りられる額

一般的に年収の35%までが借りられる額だといわれています。月々10万円の返済額なら年間120万円の支払いが必要となります。120万円から年収400万円を割ると30%の支払い割合となるため、問題なく借りることができます。月額10万円から逆算すると実際に借りられる金額がわかります。

その場合は返済期間と金利により変わるため、ケースにより基準は異なりますが、年収400万円で35年ローンなら3,000万円程度は銀行側も許容範囲と考えているようです。実際には銀行により多少基準が異なり、さらに年収だけで判断されるわけではありません。

・年収ではなく手取りで考えるべき

年収のみで考えると年収400万円でも3,000万円余裕で返済できると勘違いしてしまいます。実はこれが間違いで、手取の年収で考えていないため、後々ローンの支配がきつくなってしまう家庭が多いのです.

年収では35%までが許容範囲と考えられますが、実際にはそこから保険料や年金の支払い、所得税などの税金類が引かれます。この金額で考えないから、後々奥さんがパートに出ないとローンが返済できず、教育費さえも捻出できなくなってしまいます。

・家賃と同額の考え方も危険

今まで8万円の賃貸住宅に住んでいたなら、毎月10万円のローン支払いくらい問題ないと感じるのではないでしょうか。確かに単純計算すると、毎月プラス2万円居住費に加えるだけのため、余裕で返済できるように感じてしまいます。

しかし、先ほども説明したとおり、家には管理費、修繕費、駐車場代、固定資産税などが別途かかってきます。この費用を毎月の住宅費に入れ忘れ、もう少し稼がないと住宅ローンを支払えない家庭が出てきてしまうのです。なかにはボーナスでこれらの費用を何とかしようとする家庭も見られますが、ボーナスこそ修繕費用に貯蓄しておいたり、教育費や医療費として貯めておいたほうがよいのではないでしょうか。

私立の大学に子どもが入ると、入学金20万円、授業料年間100万円など軽くかかってくるからです。1人大学を卒業させるのに最低でも400万円、それに交通費や食費、衣服代などもプラスすると、500万円以上はかかると考えられます。子ども1人にかかる費用は大学卒業までで公立なら総額3,000万円、私立が一部入ると4,000万円近くかかるのです。

■年収300万円 35年ローンで1,500万円まで
■年収400万円 35年ローンで2,000万円まで
■年収500万円 35年ローンで2,700万円まで

家計に負担が無い割合で考えると、意外にも少ない住宅ローンしか借りることはできないのです。年収400万円で35年ローン3,000万円は無理では無い額ではありますが、このような借り方をした家庭の多くは、奥さんがパートに出ていることもお忘れないように。奥さんが子どもの教育費分を稼げるなら問題はないでしょう。

まとめ

住宅ローンで借りれる額は年収400万円で3,000万円も可能です。しかし、借りれる額で考えると生活に当てる費用がが少なくなってしまうため、注意してみましょう。ハウスメーカーは借りれる額でシュミレーションするため、返せるという錯覚を感じてしまうのです。詳しく知りたい方はライフプランナーに相談し、家計と生活の質などを見極めてもらった上で、借りられる住宅ローンの額を考えることをおすすめします。


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