自分の家を賃貸にするメリット3つ!節税や住み替えが楽に

自分の家を賃貸

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子育て家庭が自分の家を建てるなら、一戸建てに自分の住む場所&賃貸として建てることをおすすめします。「自分の家なのだから同じ敷地内に他人が住むのは無理」と考える人もいるかもしれませんが、住宅の一部を賃貸にすると節税や住み替えが楽などの特典が得られるため、デメリットは少なく感じられます。具体的にどんなメリットが得られるのか見てみましょう。

1・住宅の一部を賃貸にすると節税となる

賃貸にすると節税
まず第一に所得税を軽減できる効果が得られます。サラリーマンの家庭で所得税を減らすとなるとどんな方法があるでしょうか。生命保険に入る、医療費控除を利用する、住宅ローン減税、ふるさと納税などいろいろな方法があります。これらは確かに節税効果は得られるのですが、その代わりそれなりの出費も覚悟しなければなりません。

・生命保険

生命保険を月5万円かけていたら、年間60万円支払っています。この分を控除として利用できるため、サラリーマン家庭で所得税の節税効果が得られます。月1万円なら12万円ですから、その分を控除額に入れることができます。ただし、これだけの控除を得るために年間12万円などかけるのは、負担がかかると感じている方も多いでしょう。

・医療費控除

医療費控除を得るには年間10万円以上の医療費がかかっていることが条件です。総所得が200万円未満なら5%の金額で利用できます。医療費は毎年10万円かかることはなかなか無く、確実に所得税を減税できるとはいえません。さらに医療費控除を適用させるには自分で確定申告しなければなりません。

・住宅ローン減税

住宅ローンを利用している方にも減税の恩恵があります。これはあくまでも住宅をローンにて購入した人のみが対象となり、住宅ローンの残高の1%が所得税から控除される仕組みです。サラリーマンなら年末調整で利用することができます。ただし、10年間しか利用できず、期間限定であることは覚えておかなければなりません。

・ふるさと納税

ふるさと納税は好きな地域に寄附できて、さらにその地方の特産品などが送られてくるため注目される所得税減税対策です。自己負担額は2,000円で、寄附した金額が控除として利用できます。小額の寄附なら所得税減税として有効とはいえますが、毎年多額となると不要な物まで送られてきて余計な出費がかかるともいえます。

賃貸経営したほうが恩恵がある

住宅の一部を賃貸として運営した場合、大家さんと同じように所得税の減税効果が得られます。例えば半分を賃貸として利用したなら、その半分は事業用となり節税対象に含まれます。すると建物半分が減価償却で経費に含めることができ、サラリーマンの給与と賃貸の所得と合算して、結果的にサラリーマンの所得税を減税させることができます。

この場合、保険や医療費控除、ふるさと納税とは異なり、家を持ちながら賃貸として収入を得て、さらに所得税の減税効果も得られることになります。住宅を限りなく0に近づけ、収入も得られながら税金対策もできるのですから、このやり方のほうがお得といえるのではないでしょうか。

減価償却とは実際には支払いが生じていないのに、一定期間は建物の費用を経費に入れられる仕組みです。減価償却を利用するには確定申告が必要となりますが、確定申告は一度慣れるとそれほど難しくなく、経費の計算は会計ソフトを使えば良いため少しの手間で済みます。

さらに、税金面では住宅の一部を賃貸にしたほうが、固定資産税の減税効果も得られます。

2・住み替えも可能

賃貸経営
住宅の一部を賃貸として利用する方法は、賃貸収入を少しずつ貯めて、将来住み替えを検討することもできます。自分だけの家を持つのは、賃貸経営で利益を得てからと考えればストレスは無いでしょう。自分の家に住んでいると考えるのではなく、賃貸の一部に住みながら収入を得ていると考えておけば良いのです。

この方法なら将来一戸建てを持ちたい子育て家庭にも適しており、女性の立場から見ても許容できるといえます。一からサラリーマンの収入だけで家を建てると様々なことを我慢しなければなりませんが、最初の家は一部を賃貸にすれば頭金を余裕で貯められるようになります。

・月10万円の家賃収入がある場合

住宅の一部を賃貸として利用していて、その収入が月10万円あったとしましょう。家賃収入は年間120万円得られますが、そこから税金や修繕費・管理費などを引き利益が得られます。その後、子どもが生まれてもう少し大きな家を持ちたいと考えたら、合計二世帯分の家賃収入が得られるため月20万円の賃料になります。

今まで貯めた家賃の利益で頭金をつくり、さらに月々得られる家賃20万円で2つの住宅のローンを支払っていく。この方法も十分可能となります。

■自宅兼賃貸 家賃月10万円×2=20万円、ローン10万円
■新しい住宅 ローン10万円

単純な計算上では家賃収入だけで、賃貸つき一戸建てと新しい住宅のローンを支払えることになります。実質的には固定資産税、管理費、修繕積立費がかかるためマイナスとはなりますが、少ない負担額で住宅を持てると考えるとお得ではないでしょうか。

さらに子どもが巣立ち一戸建てでは広すぎると感じれば、また自宅兼賃貸のほうに移り、半分の家賃収入と一戸建ての家賃収入が得られるようになります。子どもがいる場合は負担は多少ありましたが、老後に住み替えることで家賃収入が増え、年金で足りない部分を補うこともできるようになります。

3・将来売却することも可能

賃貸経営
賃貸つき住宅は将来売却することも可能です。普通の住宅では中古ともなれば値段はガタ落ちになり、ローンが残っているのにも関わらずその分をまかなえない程度の金額でしか売れません。

しかし、賃貸つき住宅ともなれば、収入を得られる心理的な作用があるため、買う人は増えやすいといえます。不動産の売却価格はほとんど言い値で通るようなもののため、付加価値がある物件のほうが高く売れやすいのです。

ローンの残債以上の値段で売れればしめたもので、その差額を利用して新たな住宅を買うという選択も持つことができます。

まとめ

自宅の一部を賃貸にすると節税効果が得られ、住み替えや売却もしやすくなります。一戸建てを買う負担を減らしたい方は検討してみてはどうでしょうか。家は1度で満足できるものは建てられず、2度や3度建てないとダメだといわれるため、住み替えをして満足できる家を買いたい方の対策としても利用することができるのです。

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