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一戸建てを「賃貸と兼用」させるために絶対覚えておきたい!利回りの考え方

賃貸と利回り

先日は自分の家を買うなら、一戸建てに賃貸住宅をつけてみてはどうでしょうか?というお話をしました。賃貸兼住宅なら、賃貸で得られた収入で住宅ローンをまかなうことも不可能ではなく、実質住宅費0円にすることもできると説明しました。しかし、興味があってもちゃんと利益が出る賃貸経営術を知らないと、なかなか手が出せないのも事実でしょう。そんな方は、まず賃貸経営で必要な利回りを覚えてみましょう。

住宅購入を資産運用と組み合わせる

賃貸の利回り
不動産を購入し資産運用するのは、サラリーマンの余剰金として、年金生活にゆとりを持たすため、教育費を捻出するため、など様々な理由で利用されています。資産運用は特別なものと考える方も少なく無いのですが、このように一般の人たちも十分参入することができる分野で、新たな収入を確保する1つの手段として利用することができます。

そして、資産運用を住宅購入とセットで考える方法もあります。例えばサラリーマンのボーナスをコツコツ貯蓄し、それを利用してワンルームのマンションを買ったとします。それを人に貸し出せば家賃収入が得られ、別に購入した住宅ローンの一部をまかなうことができます。

前回紹介した内容では、一戸建てを購入しその一部を賃貸にして運営する方法でした。住宅費をゼロにするなら、家を建てて別にマンションを買っても良いのですが、自宅と賃貸を1つのくくりに入れてしまったほうが良いメリットもあります。これから自分の住宅を建てようと考える方は、1箇所に集中する方法がおすすめです。

賃貸経営には利回りが大切

賃貸と利回り
そこで重要となるのが、賃貸経営で利益が出ることです。この計算は利回りで考えられており、年間どのくらいの利益を稼ぐかで判断することができます。

利回りとは投資した元金に対し、1年間で利益がどのくらい増えたかの判断基準です。1年で換算するため賃貸経営をしたことがない人でもわかりやすく、10年20年と運用を続けていけばどのくらいの利益が出るかも判断できます。

1,000万円の物件、家賃収入が月10万円、年間120万円収入の場合はどうなるのでしょうか?

■1,000万円÷120万円=12%の利回り

単純計算するとこのような利回りになります。年間12%の利回りならまずます良いといえます。しかし、賃貸経営には得た収入がすべて利益となるのではなく、そこからさまざまな経費を引いていきます。経費を引いてから実際の取り分を考えないと、利益率が低く投資した意味が無い物件になる可能性があります。

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実質利回りでも考えてみる

さきほどの12%の利回りは表面利回りと呼ばれます。これは不動産業者がチラシなどの広告に掲載するもので、表面上だけの利益しか見ることができません。一方で、経費を引いた利益率のことを「実質利回り」と呼びます。ここまで計算して始めて購入してもよいかの判断ができるのです。

■(購入代金+購入の諸費用)÷(家賃収入-経費)=実質利回り

家賃収入はこれくらいと仮定し、そこから固定資産税・ローンの利息・管理費・修繕積立金を足したもの引くことになります。頭金をいくらいれるかによっても実質利回りは変わってきます。

資産価値を高めるためのポイント

資産価値を高める
住宅と賃貸住宅を兼用する場合、貸せる割合が減るため、一般的な賃貸住宅と比べ利回りが低くなります。しかし、何も収入が無い上で住宅ローンを支払うよりお得といえますし、ローンが完済すれば家賃収入が利益となってきます。さらに自分の家も残るわけですから、普通に住宅を買うより何倍も得するといえるのです。

しかし、だらだらと支払いを続けていたのでは、いつまで経ってもローンが完済せず、家賃収入が得られません。日本の住宅は30年前後しか持たないともいわれているため、将来のリフォーム資金を溜めるために、できるだけローンは完済しておくようにしましょう。

・ローンを早く完済しておく

家賃収入が得られて実質自宅にかかる費用は0円でも、35年ローンまるまるかけて支払い続けるのは避けたほうが良いでしょう。利益が出る賃貸経営のやり方なら、ローンを支払って余った分を貯蓄しておき、早めに繰り上げ返済することができます。

・維持費は節約する

賃貸経営にかかる固定資産税は減らせませんから、そのほかの管理費や修繕積立金をどうするか考えましょう。節約しすぎて建物が維持できなくなっても、こんどは部屋を借りてくれる人がいなくなるため、そのバランスが大切です。維持費は節約しながらも、建物の資産価値は維持し、35年後に老朽化して建て替えとならないようにしておきましょう。

まとめ

自分の住宅を購入しながら、その一部を賃貸として運用する場合、利回りで考えるポイントが何となくわかったのではないでしょうか。不動産業者が提示する利回りは鵜呑みにせず、ちゃんと自分の頭で計算してプラスになるかを考えることが大切なのです。

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