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賃貸より持ち家のほうがお得!?本当なのか数字で比較してみよう

賃貸と持ち家

子育て家庭にとって意見が分かれるのが、賃貸派VS持ち家派でしょう。どちらがお得かは様々な情報が飛び交っているのですが、結局は個人の価値観で考えられがちなのです。本当はどちらがお得なのか、具体的な数字を見ながら比較してみましょう。

実際に賃貸で貸す場合で考えてみる

賃貸と持ち家
本当にその物件を購入するとお得かは、実際に賃貸で貸す場合を想定してみるとよくわかります。賃貸で得られる収入よりも、住宅ローンのほうが高く付くなら損。逆に賃貸収入のほうが高くなるならお得といえるのです。

例えば、住宅ローンを組んで購入した家を貸すとするでしょう。購入後すぐに夫が転勤になるなどの例は想定できるはずです。そんな場合は大抵、住宅ローンの支払額より高い賃貸料金に設定しようとします。しかし、必ずしも上手くいくとは限りません。

持ち家を貸したのにローンの額にもならなければ購入した意味はなくなり、自分が住まない家に費用をかけることになります。家賃の相場があまり高くない地域では、当然賃貸で部屋を借りたほうがお得という考え方もあります。住宅を買う場合はこのように考えると分かりやすいのではないでしょうか?

具体的な賃貸VS持ち家にかかる費用

賃貸VS持ち家
それでは具体的な賃貸と持ち家にかかる費用を見ていきましょう。30年程度までは賃貸と持ち家では賃貸のほうが高くなります。持ち家は修繕費などの費用がまだかからず、住宅ローン減税も使えるため賃貸と同じくらいの負担になってきます。一方で賃貸は管理費もかかり、子どもが小さい頃は広い家に住むため費用がかさみがちです。

その違いが見え始めるのが15年後くらいからで、持ち家のほうは住宅ローン減税がなくなり、さらに住宅も古くなってくるため修繕費の積み立てが必要になってきます。外壁の塗り替えやコーキングの張り替えは10年くらいにきますから、30年くらいから徐々に持ち家のほうが費用が高まります。

しかし、費用が安くなるのは住宅ローン完済の35年後からです。ローンの返済がなくなり、修繕費の費用しかかからないため、月々の金額は賃貸にかなり近くなります。ただし、日本の住宅の耐用性は30年とも35年ともいわれているため、現実的には35年を経過するとフルリフォームや建て替えを検討しなければならないのが現状です。

賃貸の相場でどうにでもなるグラフ

賃貸VS持ち家
実はこの比較のグラフは、賃貸住宅の設定次第でどうにでもなることなのです。よく見かけるシュミレーションで、不動産屋や住宅メーカーが提示するグラフでは、持ち家のほうがリスクが少ないように設定していることも多くなっています。

例えば、子どもが大きくなれば賃貸を住み替えて家賃の下落率を見込む、マンションの管理費を大家が負担する部屋に引っ越す、などです。条件を変えればいくらでも有利にグラフを変えることはできるため、自分のライフステージに合わせたシュミレーションがとても重要だといえます。

月10万円の家賃で換算すれば、20年で2,500万円の負担、40年で4,000万円かかることになります。これなら持ち家を買ったほうがお得と考える方も少なくないかもしれません。しかし、持ち家の計算は賃貸ほどシンプルではなく、「頭金をいくらいれるか」「金利の変化」「利息分を含めるか」など設定を変えるだけで有利に導くことは可能です。

月10万円の賃貸では、40年で4,000万円かかる。だから4,000万円の持ち家を購入したほうが良いとはいいきれません。利息を考慮して3,000万円だったとしても、合計支払い金額は4,000万円で納まらないため注意してみましょう。3,000万円で金利3%なら4,554万円の支払金額になってしまうのです。

シュミレーションは頭金を入れていることが多い

賃貸VS持ち家
住宅メーカーから提示されているシュミレーションは、頭金を入れた金額で計算されていることがほとんどです。頭金が0円だと最初の負担は軽いのですが、頭金を300万円入れた場合と比べて、最終支払い金額は500万円近くも変わってきます。

その結果賃貸よりも持ち家のほうがお得、という結果が導き出されてしまいます。実際に自分が賃貸より持ち家のほうがお得というためには、それぞれの住宅ローンの組み方、頭金の入れ方により計算しなければなりません。一般的に使われるグラフでは、賃貸のほうがトータルコストが高く、持ち家のほうが安くさらに資産が残るとしています。

最終的には持ち家も、住宅の劣化に伴い費用が発生するため、賃貸も持ち家も同じくらいといえるのではないでしょうか。

賃貸VS持ち家の具体的な比較

賃貸VS持ち家
費用で考えると結局それほど変わらないなら、住み心地など使い勝手で比較してみるのもありです。

①設備の充実さ

賃貸住宅はグレードを下げて建てることが殆どです。そのためキッチンが手狭、お風呂が小さい、フローリングや畳の質が悪いなどの特徴があります。暖房や冷房、給油器などの設備投資も少なめにしているため、設備の充実さでいえば持ち家のほうが上になります。

②セキュリティ

賃貸でもマンションでオートロック完備のところもあるため、セキュリティ面では高くなります。セキュリティで重視するなら物件を選べば良いだけです。持ち家は一度住むと住み替えは容易ではないため、防犯面で悪いところがあっても改善できません。失敗すると、よけいにセキュリティ費用がかかってしまいます。

③収納スペース

自分の持ち物に合わせた収納スペースは、持ち家のほうが断然有利です。賃貸の場合は収納を充実した物件もありますが、居住スペースを広くしたほうが効率が良いため、持ち家と比べると少ない傾向があります。

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④部屋の広さ

部屋は賃貸だとコンパクトに納められ、キッチンや浴室などはあまり広くとっていません。持ち家なら広々と足を伸ばせる浴槽を選んだり、ゆとりのあるキッチンも選択できます。

⑤防音性

賃貸だと壁が薄く作られているケースもあるため、音が漏れる傾向にあります。持ち家なら隣の住宅にそれほど音は漏れないでしょう。マンションだと階下の家庭に気を使うため、賃貸は小さな子どもがいると育てにくいと感じる人もいます。一戸建てはその点、子どもが走りまわっても問題ありません。

⑥耐震性

耐震性は賃貸だとなかなか中身が見えにくいでしょう。構造面はチェックできないため、大家に任せることになります。地震がきても問題ない家は持ち家のほうが高くなります。

賃貸は広さが足りず、設備面で劣る傾向があります。その代わり賃貸は住み替えが容易なため、ライフプランの変更に合わせて部屋を選べるメリットがあります。持ち家は住み心地が良く設備も充実しているのですが、セキュリティー面で失敗すれば別途防犯サービスに申し込みしなければなりません。

ライフプランで比較してみる

賃貸VS持ち家
住宅面で比較するのではなく、その人のライフプランに合わせて賃貸が良いのか、持ち家が良いのかが変わってきます。

1・転勤の可能性がある

転勤の可能性がある仕事の方は、賃貸のほうが良いでしょう。単身赴任になり家族みんなで引越するなら、持ち家を賃貸に回すか売るしかなくなります。ここで結局損することも多いため、転勤が多いならもう少し待つのが得策です。夫のみの単身赴任でも問題なくても、別途住宅費や生活費がかかります。

2・人付き合い

若い人の間では隣近所の人と付き合わない人も多いようです。しかし、同じ場所に住めば町内会の繋がりができてきます。新しい土地で住むなら、新興住宅地を選び同世代の人が住んでいる地域の方がなじみやすくなります。人付き合いが面倒と考えるなら、賃貸のほうが楽だと感じるでしょう。

3・子どもの数

子どもが家で過ごすのはせいぜい15年くらい。ながくても20年前後くらいではないでしょうか。その後に夫婦二人になり、家が大きく感じても持ち家だと引っ越すことはできません。賃貸ならライフプランに合わせて自由に住み替えができ、収入に合わせて家賃をコントロールできます。子どもが生まれたら3LDK、夫婦二人なら1LDKなど変えられ、定年退職したら家賃を低くして、生活の質を落さない対策もできます。

4・車を持っている

車を2台持つ家庭も増えてきました。賃貸だと駐車場を2台確保することはほとんどできないため、車を夫婦二人で所有している場合は持ち家のほうが有利です。

5・1人身になったとき

将来夫が先に旅立ってしまうことも考えておきましょう。若い頃に亡くなれば住宅ローンの団体信用生命保険でローンはタダですが、老後に先立たれてしまうと問題が出ることも。1人だけの年金収入では、固定資産税や修繕費が支払えず引っ越す方も少なくありません。

賃貸に向いていない人もいる

賃貸VS持ち家
費用や設備、住みやすさから賃貸のほうが向いていると感じた方もいるかもしれません。しかし、生涯賃貸でいるにはあるリスクも考えなければなりません。

・連帯保証人が持てるか?

高齢者になればなるほど、賃貸では借りにくくなります。若い頃は親を連帯保証人にすることができていましたが、自分が高齢になれば親は健在でないかもしれません。もし生きていたとしても、親に年金収入しかないと連帯保証人として認めてもらえないこともあるのです。

高齢になり女性の一人身となった場合、誰か連帯保証人になってくれるか考える必要があります。UR都市機構など連帯保証人が不要な賃貸もありますが、一般の賃貸では高齢者はまず嫌がられます。なかには連帯保証人を2人立てて欲しいといわれることもあるのです。

連帯保証人は家賃専門の保証会社を利用する方法もあります。この場合は費用がかかるうえ、すべての賃貸住宅で使えるわけではないことは知っておきましょう。結局、子どもや親戚に連帯保証人になってもらい、迷惑をかけてしまうことも考えておかなければなりません。

・家賃を払っていけるか?

将来高齢になりずっと家賃を支払えるでしょうか?今の高齢者と比べて、将来の高齢者は年金の額が下がると予想されています。まして女性の一人身となった場合、国民年金だけで家賃を払い続けることは難しいといえるのです。夫婦二人の場合でも、今より基準が下がる年金の額では、安い賃貸住宅しか選択できなくなります。

持ち家なら将来の住み替えも

賃貸VS持ち家
持ち家なら万が一の際に、住宅を売って住み替えることもできます。古い住宅でも土地の値段くらいにはなるため、それを売って高齢者施設に住み替える方法を選択する人も増えています。

今は子供が居ても将来一緒に住んでくれるとは言い切れず、高齢者は1人暮らしをするか、または施設に入ることが普通になってきています。そんな時に頼りになるのは持ち家で、売却した費用を元手に、住み替えることも可能です。一戸建てが住みにくくなれば、手ごろなマンションを購入しなおすこともできます。

まとめ

賃貸のほうがお得か、それとも持ち家か?どちらが得か結論が出た方も多いでしょう。結局はライフスタイルによりお得かは変わってしまうため、値段だけで判断することはできないのです。金額だけでなく将来の住宅のことも考えながら、賃貸にすべきか持ち家にするかは比較してみてください。

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